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   一些購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有明顯違約行為（延期交房、面積縮水等）或者購(gòu)買(mǎi)的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題時(shí)，便會(huì)選擇退房。小編提醒，選擇退房維護(hù)自身權(quán)益是好事，但是購(gòu)房者需要先確認(rèn)退房條件是否符合，掌握相關(guān)退房流程及退房違約金計(jì)算方法。下文為您詳解。

   購(gòu)房者若是要退房，通常會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的各種抵制，因此，張家港裝修知名企業(yè)九工裝飾公司的業(yè)內(nèi)人士提醒您在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題想要退房時(shí)，需要了解退房流程，包括相關(guān)法規(guī)、退房條件和退房辦法。 
   退房流程一、確認(rèn)退房條件是否符合 
   最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，符合以下條件者可退房：1.開(kāi)發(fā)商超過(guò)三個(gè)月不能交房；2.開(kāi)發(fā)商缺有效證件，導(dǎo)致合同無(wú)效；3.開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人統(tǒng)一變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)；4.購(gòu)房人無(wú)法得到貸款；5.因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦?gòu)房人在合同約定期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證；6.房屋面積計(jì)算誤差查過(guò)3%；7.房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響居住者使用；8.開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前把所售房屋抵押或出售給購(gòu)房人后，又將房子抵押給他人。
   退房流程二、協(xié)商不成，可再訴訟
發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，最好請(qǐng)專家鑒定，確認(rèn)屬于開(kāi)發(fā)商責(zé)任，滿足合同約定退房條件后，先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，可省去訴訟費(fèi)用；若是業(yè)主滿意開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的補(bǔ)償條件，可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開(kāi)發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)；若協(xié)商未果，再選擇訴訟或仲裁。
   退房流程三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
因開(kāi)發(fā)商衛(wèi)浴導(dǎo)致的退房，出退還業(yè)主的房屋全價(jià)款和相應(yīng)的利息外，還應(yīng)賠付違約金及業(yè)主的前期支出費(fèi)用，如：印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等。

   ■退房流程小結(jié)：購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話，建議最好以書(shū)面形式向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，銅絲支付已付房?jī)r(jià)款利息，然后督促開(kāi)發(fā)商在退房要求后15日內(nèi)復(fù)核辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，返還全部購(gòu)房款，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)；若是購(gòu)房者辦理按揭貸款，銀行一般都會(huì)要求買(mǎi)家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，因此，退房流程最后一步就是解除借款合同，辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。
   那么，退房違約金如何計(jì)算呢？ 張家港辦公室裝飾出色企業(yè)九工裝飾公司的行家告訴您：
   違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。因此，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；若沒(méi)有約定，按照法律規(guī)定處理，根據(jù)《合同法》相關(guān)內(nèi)容規(guī)定：支付定金一方違約的，定金不予返還；收取定金一方違約的，雙倍返還定金；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)；違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償；違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額，購(gòu)房者可選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。
   〓案例參考：付定金后不想再購(gòu)買(mǎi)該房
   王先生買(mǎi)房時(shí)先繳納了20000的定金，剩余的首付房產(chǎn)商要求一個(gè)星期內(nèi)繳納，并且已經(jīng)簽了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是現(xiàn)在女朋友不同意購(gòu)買(mǎi)房子，那么，退房違約金是怎么計(jì)算的？比例是多少？是以我現(xiàn)在已經(jīng)繳納的20000為基數(shù)還是以總房款？
退房違約金計(jì)算:根據(jù)簽訂合同上的賠付比例，目前有2種情況，1、屬于撻定行為，2萬(wàn)元定金不予退還；2、按合同上違約金賠付比例來(lái)執(zhí)行，這種方法較好，賠不了多少錢(qián)，要求是第一金額少、第二時(shí)間短。
   此外，張家港廠房裝飾行家九工裝飾公司的專家提醒廣大購(gòu)房者，若是出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)原因，且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行告知義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的；若是購(gòu)房者違約在先，致使開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商也不需要承擔(dān)違約責(zé)任；若是購(gòu)房者主管認(rèn)定房屋及周邊環(huán)境不具備交付條件而拒絕收房，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備合同約定的交房條件，且取得了建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的，不能認(rèn)為開(kāi)發(fā)商逾期交房違約行為。（小W）